近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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